La SCPI Novaxia NEO, gérée par Novaxia Investissement, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. La SCPI labellisée ISR et classée Article 9 SFDR affiche une stratégie proactive avec six signatures de baux depuis début 2025 et maintient une fourchette de distribution prévisionnelle entre 5,25% et 5,75% pour 2025.
Collecte et marché des parts
La collecte nette du troisième trimestre 2025 s’établit à 300 000 euros. Les souscriptions atteignent 8,2 millions d’euros sur le trimestre. Les retraits réalisés totalisent 7,9 millions d’euros. La capitalisation s’élève à 427,9 millions d’euros au 1er octobre 2025. Le nombre d’associés atteint 8 896 personnes. Au 30 septembre 2025, 71 643 parts sont en attente de retrait. Ce chiffre représente 3,1% du nombre total de parts. Le prix de souscription reste stable à 187 euros. La valeur de retrait s’établit à 182,79 euros. Novaxia NEO est proposée sans délai de jouissance jusqu’au 31 décembre 2025. Les dividendes sont versés dès le premier jour du mois suivant l’enregistrement.
Investissements et arbitrages
Aucune acquisition n’a été réalisée au cours du troisième trimestre 2025. La réitération de la promesse de vente sur l’actif de Nanterre est prévue pour mi-novembre 2025. Cette cession permettra de concrétiser un arbitrage stratégique arrivé à maturité. Une plus-value de cession sera distribuée aux associés. Les capitaux dégagés seront réinvestis dans des travaux importants pour le portefeuille. Des acquisitions éventuelles de nouveaux immeubles à potentiel sont envisagées. La stratégie privilégie une diversification géographique et sectorielle renforcée. Les marchés espagnols et allemands sont identifiés pour leur résilience économique. Des actifs récents, bien localisés et porteurs de rendement immédiat sont à l’étude.
Activité locative et patrimoine
Le patrimoine compte 39 actifs totalisant 230 279 m². La valeur du patrimoine s’élève à 550 millions d’euros. Le taux d’occupation financier ASPIM atteint 94,6% au 30 septembre 2025. Le taux d’occupation physique s’établit à 91,8%. La SCPI compte 129 locataires au total. La durée moyenne ferme résiduelle des baux WALB s’élève à 3,5 ans. Six signatures de baux ont été enregistrées depuis le début de l’année 2025. La relocation significative concerne FedEx à Hoofddorp avec 5 000 m² pour 1,35 million d’euros de loyer annuel. D’autres relocations et nouveaux baux totalisent 1 448 m² pour 295 460 euros en renouvellement. Les nouveaux baux représentent 574 m² pour 93 124 euros de loyers. La franchise de loyer atteint 5,4% contre 0,4% de surfaces à relouer.
Relocations majeures du trimestre
Aux Pays-Bas, FedEx a signé un nouveau bail sur l’immeuble d’Hoofddorp. Le géant mondial du transport a prolongé l’occupation de son siège européen sur longue durée. En France, Soletanche Freyssinet a reconduit son bail à Rueil-Malmaison. Cette filiale de VINCI a renouvelé son immeuble siège pour longue durée. Cet immeuble mono-occupant dispose de nombreux services comme salle de sport et restaurant. Le renouvellement a été signé début octobre 2025. Il contribuera positivement à la situation locative dès le quatrième trimestre. Son effet sur la WALB n’est pas intégré dans les chiffres du troisième trimestre. Ces renouvellements représentent 30 000 m² soit environ 15% des loyers de la SCPI.
Distribution et performance
La distribution trimestrielle nette de fiscalité s’établit à 2,50 euros par part au troisième trimestre 2025. Le montant est identique pour le quatrième trimestre prévisionnel. Cette augmentation s’inscrit dans la continuité annoncée avec accélération en fin d’année. Le taux de distribution 2024 s’est élevé à 6,01%. La fourchette prévisionnelle de distribution 2025 reste comprise entre 5,25% et 5,75%. Cette fourchette demeure non garantie. Le taux de rendement interne sur cinq ans du 30 septembre 2020 au 30 septembre 2025 atteint 6,57%. Ce TRI est calculé sans commission de retrait. La stratégie de distribution sous forme d’acomptes mensuels se poursuit. Les versements interviennent sur les trois derniers jours ouvrés du mois suivant.
Valeurs de référence et capitalisation
La valeur de réalisation au 30 septembre 2025 s’établit à 155,95 euros par part. La valeur de reconstitution atteint 182,79 euros par part. Le prix de souscription demeure fixé à 187 euros. La valeur IFI résident au 31 décembre 2024 s’élevait à 187,48 euros. La valeur IFI non-résident atteignait 109,39 euros. La capitalisation représente 427,9 millions d’euros. Le ratio d’endettement selon la méthode ASPIM s’élève à 35%. La durée moyenne d’endettement est de deux ans. Le minimum de souscription reste fixé à une part. La durée de détention recommandée demeure de dix ans.
Stratégie ESG et politique durable
Novaxia NEO maintient sa classification Article 9 SFDR et son label ISR. La note ESG du portefeuille s’établit à 45 sur 100. L’intensité énergétique moyenne atteint 170 kWhEF/m²/an contre 150 pour la référence bureaux Europe. L’intensité carbone s’élève à 20,8 kgCO2e/m²/an contre 30,4 pour la référence. L’objectif vise 40% de réduction énergétique des actifs d’ici 2030. L’immeuble de Montpellier affiche une performance exemplaire entre 61 et 70 kWh/m². L’immeuble d’Hilversum Marathon fera l’objet d’améliorations après renouvellement du bail avec Salta Group. Une centrale photovoltaïque et le remplacement du système de traitement d’air sont prévus. Ces actions positionneront l’actif parmi le top 30% des bâtiments aux Pays-Bas. L’immeuble de Saragosse bénéficiera d’un programme de 200 000 euros pour réduire l’empreinte carbone.
Conclusion et perspectives
Novaxia NEO déploie une stratégie proactive à trois leviers pour créer de la valeur durable. La stratégie locative dynamique pérennise les loyers avec des renouvellements majeurs. Les arbitrages stratégiques permettront de réallouer les capitaux vers des marchés résilients. La politique de gestion immobilière durable améliore la performance énergétique des actifs. Le contexte économique français demeure fragile avec une croissance de 0,5% au troisième trimestre. Le marché immobilier européen poursuit sa reprise progressive avec des volumes en augmentation. Les taux de rendement immobilier prime restent globalement stables. La SCPI maintient sa fourchette de distribution entre 5,25% et 5,75% pour 2025. Les relocations récentes contribueront positivement aux résultats du quatrième trimestre. Les investisseurs peuvent anticiper la poursuite de la stratégie de diversification géographique européenne.
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